Grundstückseigentümer müssen bis zum 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. 

Bayern wendet ein vereinfachtes Flächenmodell an. Hierzu möchten wir Sie auf eine große Herausforderung hinweisen, die durch die im neuen bayerischen Grundsteuergesetz geforderte Art der Wohnflächenberechnung besteht:

Die Wohnfläche ist laut Gesetz nach der Wohnflächenverordnung anzugeben. Unserer Erfahrung nach liegt einem erheblichen Anteil der Eigentümer diese Art der Wohnflächenberechnuing nicht vor. Vielfach ist entweder keine Wohnflächenberechnung vorhanden oder nur eine Wohnflächenberechnung nach älteren DIN-Normen.
Auch stimmt häufig die vor einem Bestandsbau angefertigte Wohnflächenberechnung aus verschiedenen Gründen aktuell nicht mehr mit der Wirklichkeit überein.

Da alle Wohneigentümer Bayerns bis zum 31.10.2022 die Angabe zur Wohnfläche nach der gültigen Wohnflächenverordnung über ELSTER ans Finanzamt zu übermitteln haben, sollten sich die Betroffenen frühzeitig darüber klarwerden, ob sie zur Ermittlung professionelle Unterstützung brauchen. Aufgrund der ohnehin aktuell schon hohen Auslastung in der Bau- und Immobilienwirtschaft wird man sich im Sommer schwer tun, kurz vor Torschluss einen Dienstleister für seine Wohnfächenberechnung zu finden.

Den Wohneigentümern ist zu raten, die Wohnflächenangabe von Anfang an sorgsam korrekt dem Finanzamt mitzuteilen. Die Höhe der Wohnfläche ist für den Wert jeder Immobilie ein wesentlicher Faktor. Kaufinteressenten fragen nach der Höhe der Grundsteuer und lassen sich manchmal auch vor dem Kauf einen Bescheid zeigen. Wenn da dann eine geringere Wohnfläche drin steht als im Verkaufsexposé, hat der Eigentümer ein Problem.

Die Wohnflächenverordnung erlaubt auch Wohnflächenberechnungen nach der II. Berechnungsverordnung in der Fassung von 1990 bis 2003. Berechnungsmethoden nach der DIN 283 oder der DIN 277 genügen nicht der Anforderung des neuen bayerischen Grundsteuergesetzes.

Hauseigentümern ist daher folgendes zu raten:

1. In der Bauakte nach einer Wohnflächenberechnung suchen. Ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung oder der II. Berechnungsverordnung in der Fassung von 1990 bis 2003 berechnet, ist alles ok. Dann kann man diese Angabe dem Finanzamt übermitteln, wenn die aktuelle Bebauung der Wohnflächenberechnung auch weiterhin entspricht. Hat man keine solche Berechnung vorliegen, muss man tätig werden.

2. Entscheiden, ob man die Wohnflächenberechnung selbst machen möchte. Der Gesetzestext ist ja frei im Internet verfügbar und kann als Anleitung dienen. Allerdings fühlen sich Laien mit der Anwendung oft überfordert. Profis messen die Wohnfläche vor Ort meist innerhalb von weniger als einer Stunde mit ihren Geräten aus und stellen dann eine saubere Dokumentation zur Verfügung.

3. Neben der Wohnfläche wird auch die Nutzfläche von Garagen, die 50 m² übersteigt und auch die Nutzfläche von allen Nebengebäuden (auch mit untergeordneter Bedeutung), die 30 m² übersteigt, steuerwirksam anzugeben sein. Auch in diesem Bereich sollte man sorgfältig alles angeben. Bereits jetzt werden die Flächen zur Niederschlagswassergebühr ja durch Luftbildaufnahmen von den Behörden überprüft. Man kann davon ausgehen, dass zukünftig eine Plausibilitätsprüfung der Grundsteuerbescheide jedenfalls hinsichtlich der Nutzflächen von Nebengebäuden durch Luftbildaufnahmen mit den Maßangaben des Bayern-Atlas systematisch erfolgen kann.

4. Angesichts der langfristig erheblichen Bedeutung einer korrekten Flächenermittlung ist in jedem Fall große Sorgfalt zu empfehlen.

Wer seine Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung selbst ausmessen möchte, muss sich dabei an folgendes halten:
(Diese Vorgaben sind vereinfacht dargestellt und geben nicht den gesamten Regelungsumfang der Wohnflächenverordnung wieder. Eine Haftung für die Richtigkeit dieser Anleitung lehnen wir daher ab. Maßgeblich ist allein der offizielle Verordnungstext der Wohnflächenverordnung.)  

• Was gehört nicht zur Wohnfläche: 

  • Türnischen

  • Fenster und sonstige Nischen, die nicht bis zum Boden reichen

  • Nischen, die bis zum Boden reichen, aber nur 13 cm oder weniger tief sind

  • Treppen ab vier Stufen und deren Treppenabsätze

  • Schornsteine, Vormauerungen, Sonstiges, was mindestens 1,50 m hoch im Raum ist. 

  • Kellerräume

  • Abstellräume, die außerhalb der Wohnung sind

  • Waschküche

  • Bodenräume

  • Heizungsräume

  • Garagen

  • Räume, die zu ihrer aktuellen Nutzung baurechtlich nicht zugelassen sind, z.B. Schlaf- oder Kinderzimmer ohne Fenster oder mit zu kleinem Fenster
    
    

• Was gehört zur Wohnfläche

  • Die Bekleidungen und Rahmen von Fenstern und Türen (soweit sie nicht in einer Nische sind)

  • Flächen von Ofen, Herd, Badewanne, Dusche

  • Leisten und freiliegende Leitungen

  • Einbaumöbel

  • Raumteiler, die versetzbar sind

  • Schwimmbad, Wintergarten oder ähnliche Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind; unbeheizt zur Hälfte anrechnen; sind sie beheizt, werden sie voll angerechnet.

  • Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse, die alleine zur Wohnung gehören, in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte

  • Die Flächen aller sonstigen Wohnräume

  • Flächen von 2 m Höhe und darüber voll anrechnen, die Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und die Flächen mit einer Höhe unter 1 m gar nicht anrechnen. 

Viele Hauseigentümer fühlen sich durch die vielen Vorgaben verunsichert.
Unseren Kunden bieten wir daher den Service zur Flächenermittlung z.B. als Teil einer vereinfachten Wertermittlung an.